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  • ANDRADE CARDOSO ADVOGADOS

REVISÃO DE ALUGUEL EM TEMPOS DE PANDEMIA

Atualizado: Jun 3


Não existe ainda legislação que disponha sobre a renegociação dos contratos de locação ou possível suspensão de pagamento dos aluguéis em tempos de pandemia, apesar de já tramitarem projetos de lei sobre o tema, a exemplo do Projeto de Lei 1.179/20.


Entendemos que cada caso deve ser analisado de forma individualizada, em busca de equilíbrio na relação entre as partes, levando em consideração vários fatores como: finalidade da locação, afetação econômica do locatário e locador, tendo como diretriz os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.


No caso de locações residenciais, comprovada uma diminuição drástica de receita do locatário, orientamos a busca por uma solução amigável entre as partes, como abatimento do valor em alguns meses ou diferimento das mensalidades, a fim de se preservar o contrato.


Se locador e locatário não chegarem a um acordo, o locatário poderá recorrer ao Judiciário em busca da suspensão ou redução do aluguel, sob o argumento da força maior, que desequilibrou o contrato anteriormente firmado. O desequilíbrio econômico-financeiro do contrato é um fato social, um problema das relações econômicas que deve ser encarado pelo Direito.


Orientamos que as partes, sempre que possível, comuniquem com maior brevidade possível eventual dispêndio patrimonial em razão da pandemia, e se pretendem ou não cumprir com as obrigações futuras.


No caso de impossibilidade de cumprimento no pagamento do aluguel, é indicado que a parte busque junto ao locador, alternativas razoáveis, com um plano de pagamento futuro como por exemplo a diluição de parcelas em mensalidades futuras.


Outra forma de preservar o contrato e o equilíbrio entre as partes seria o pedido de parcelamento de mensalidades que não forem possíveis de realizar o pagamento.


Também é possível sustentar − uma vez que a pandemia é um fato que gera consequências não imputáveis aos contratantes −, o afastamento da cobrança dos encargos e acessórios da dívida, como juros moratórios e multas contratuais.


O locador por sua vez, poderá conceder prazo razoável para o recebimento de mensalidades em atraso, utilizando a extensão de prazo, medida já aplicada em outras relações jurídicas, com intuito de preservação e cumprimento dos contratos.


É importante lembrar ao Locador, a regra de que A COISA PERECE PARA O DONO (res perit domino). Isso quer dizer que, é o dono do bem que arca com o prejuízo decorrente da sua deterioração total (também denominada "perda") ou parcial sem culpa do locatário.


Portanto, fazendo uma analogia para o evento pandemia, se o imóvel locado não pode mais ter a destinação final para a qual o contrato de locação se propôs, este prejuízo deve ser arcado pelo proprietário do bem.


Vale ainda citar o artigo 567 do Código Civil (Lei 10.406/2002) que dispõe o seguinte, in verbis, “Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava. ”


Agora, mais importante do que todas as consequências contratuais que a pandemia gera para as partes, frisa-se que este é o momento de as partes contratuais deixarem de se tratar como adversários e passarem a se comportar como parceiros de verdade. Ao invés do confronto e litígio, entendemos que o melhor caminho é a análise de cada caso concreto e, procurar soluções intermediárias e razoáveis, para a busca da melhor solução para ambas as partes.


A recomendação, é a tentativa de renegociação extrajudicial do aluguel, conforme autorizado pelo art. 18 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e pelas normas gerais de revisão dos contratos inscritas no Código Civil (Lei 10.406/02 – Artigo 421 e seguintes).


A crise afeta as duas pontas da relação locatícia. Nas locações não residenciais, assim como o locador esperava receber o aluguel, o locatário contava com as vendas ordinárias para honrar sua obrigação.


Como exemplo, para as locações não residenciais, a Associação Brasileira de Shopping Centers – Abrasce propôs algumas soluções para o enfrentamento da situação, a fim de que se evite a judicialização desses contratos. Entre as sugestões está a suspensão do aluguel pelo período em que as lojas permanecerem fechadas, mantendo-se, contudo, a exigibilidade para discussão em momento posterior, e a não cobrança ou a diminuição das despesas de fundo de promoção e do condomínio.Trata-se de medidas emergenciais para a solução temporária da crise enfrentada pelo setor.


A recomendação é buscar evitar a judicialização tanto do lado dos locatários, quando do lado dos locadores, uma vez que não existe na nossa geração um precedente que possa estabelecer um diagnóstico seguro sobre qual será o entendimento do judiciário a respeito desta questão após o fim da pandemia, então recorrer ao judiciário na confiança de que este irá decidir a seu favor é bem temeroso, tudo irá depender do caso concreto, então a principal orientação é a busca da conciliação extrajudicial.


Caso as partes se sintam inseguras para realizar esta negociação diretamente, podem buscar auxílio com advogados para a realização de acordos e elaboração de aditivos contratuais.


São essenciais a razoabilidade e a boa-fé de ambas as partes, pois se trata de situação custosa tanto para locador quanto para o locatário.


Lauro Lima

advogado

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